عبدالله النبهاني
يشهد قطاع العقارات في سلطنة عُمان اهتمامًا متزايدًا من المستثمرين والمشترين الأجانب، لا سيما في المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) والمشاريع السكنية الحديثة. غير أن تملك الأجانب للعقارات في عُمان يخضع لإطار قانوني خاص يختلف عن نظام التملك العام المطبّق على المواطنين العُمانيين.
كما شهد الإطار التنظيمي للعقارات في عُمان تطورًا مستمرًا خلال السنوات الأخيرة، بما في ذلك من خلال إصدار قانون تسجيل العقارات الجديد لعام 2026، الذي أدخل تعديلات تتعلق بسندات الملكية الإلكترونية (Mulkiya)، والتسجيل الأولي للمشاريع العقارية على الخارطة، واستمرار تحديث إجراءات التسجيل العقاري.
يستعرض هذا الدليل أبرز المسائل القانونية والعملية التي ينبغي للمشترين الأجانب فهمها قبل شراء عقار أو الاستثمار في السوق العقاري العُماني.
هل يجوز للأجانب تملك العقارات في عُمان؟
كقاعدة عامة، يقيّد القانون العُماني تملك الأجانب للأراضي والعقارات في أجزاء عديدة من السلطنة. غير أنه يجوز للأجانب اكتساب حقوق عقارية في حالات ومشاريع محددة تخضع لأنظمة قانونية خاصة.
ويتحقق ذلك بشكل رئيسي من خلال:
- التملك داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)؛ أو
- الحصول على حق انتفاع طويل الأجل على وحدات سكنية معينة في مبانٍ سكنية وتجارية متعددة الطوابق معتمدة، وذلك وفق شروط قانونية محددة.
ما هي المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)؟
المجمعات السياحية المتكاملة هي مشاريع سياحية وعقارية معتمدة من الحكومة، وتشمل عادة:
- وحدات سكنية،
- فنادق ومرافق ضيافة،
- مطاعم ومقاهٍ،
- مرافق ترفيهية ورياضية،
- ومناطق تجارية وخدمية.
وبموجب نظام المجمعات السياحية المتكاملة، يجوز للأفراد والشركات الأجانب تملك وحدات سكنية أو أراضٍ مخصصة لأغراض البناء أو الاستثمار ضمن المشروع المعتمد.
ما الفرق بين التملك في المجمعات السياحية المتكاملة وحق الانتفاع؟
من المهم التمييز بين هذين النظامين، إذ يخلط كثير من المشترين بينهما.
أولًا: التملك داخل المجمعات السياحية المتكاملة
بموجب هذا النظام، يجوز للمشتري الأجنبي:
- تملك العقار أو الأرض داخل المشروع،
- بيع العقار،
- نقل ملكيته بالإرث،
- رهنه،
- أو استخدامه لأغراض استثمارية، وذلك وفقًا للوائح المشروع والقوانين المعمول بها.
ويُعامل هذا النظام بوجه عام باعتباره تملكًا كاملًا للعقار ضمن المشروع المعتمد.
ثانيًا: حق الانتفاع في المباني متعددة الطوابق
بموجب هذا النظام، لا يكتسب المشتري الأجنبي ملكية الأرض ذاتها، وإنما يحصل على:
- حق انتفاع مسجّل طويل الأجل على وحدة سكنية محددة.
ويخضع هذا النظام لعدة شروط، منها:
- مدة إقامة دنيا في عُمان قبل تقديم الطلب،
- شروط الحد الأدنى للعمر،
- قيود على عدد الوحدات،
- حصص للجنسيات ضمن المشروع،
- وشروط الحد الأدنى لقيمة العقار.
ويُمنح حق الانتفاع لمدة محددة، وإن كان يجوز تجديده في حدود ما يسمح به القانون.
هل يجوز للأجانب شراء عقارات في أي مكان في عُمان؟
لا. يقيّد القانون العُماني تملك الأجانب في عدد من المناطق الاستراتيجية أو المحمية، مع الإبقاء على الأحكام الخاصة المطبّقة على المجمعات السياحية المتكاملة.
وتشمل المناطق المقيّدة بعض المحافظات والولايات والجزر والمناطق الزراعية والمواقع التراثية والمناطق المرتبطة بمصالح أمنية أو استراتيجية.
وبناءً عليه، ينبغي للمشترين دائمًا التحقق من الوضع القانوني للعقار والموقع على حد سواء قبل المضي في أي معاملة عقارية.
هل يمنح شراء العقار الإقامة في عُمان؟
قد يؤهّل تملك عقار في بعض المشاريع المعتمدة المشتري للحصول على الإقامة في عُمان، وذلك وفقًا لقواعد الهجرة والاستثمار السارية وقت تقديم الطلب.
وقد تتوقف الأهلية للحصول على الإقامة على:
- نوع المشروع،
- قيمة العقار،
- وطبيعة الاستثمار.
ونظرًا لأن أنظمة الإقامة قد تتغير من وقت لآخر، ينبغي للمشترين دائمًا التأكد من أحدث المتطلبات المعمول بها قبل الشراء.
كيف تسير عملية الشراء عادة؟
قد تختلف الإجراءات باختلاف نوع المشروع، لكنها تشمل عمومًا:
- اختيار العقار أو المشروع.
- مراجعة الوضع القانوني للمشروع.
- توقيع اتفاقية الحجز أو البيع.
- استكمال الموافقات التنظيمية وإجراءات التسجيل ومتطلبات التوثيق العقاري اللازمة.
- سداد رسوم التسجيل وتسجيل المعاملة لدى السجل العقاري.
- إصدار سند الملكية (Mulkiya) أو تسجيل حق الانتفاع، بحسب هيكل المعاملة.
وفي بعض الحالات، يمكن إتمام الإجراءات بموجب وكالة قانونية دون الحاجة لحضور المشتري شخصيًا في عُمان.
وبموجب قانون تسجيل العقارات الجديد، استحدثت عُمان أيضًا آليات إضافية تتعلق بسندات الملكية الإلكترونية (Mulkiya) والتسجيل الأولي لبعض المشاريع العقارية على الخارطة، بما يعكس استمرار تحديث نظام التسجيل العقاري.
هل يمكن للأجانب الحصول على تمويل عقاري (رهن)؟
تقدّم بعض البنوك والمؤسسات المالية العُمانية تمويلًا عقاريًا للمشترين الأجانب في المشاريع المعتمدة.
وقد تختلف شروط التمويل تبعًا لـ:
- الجنسية،
- الوضع الإقامي،
- نوع المشروع،
- والسياسات الداخلية لجهة التمويل.
ويُنصح المشترون عمومًا بمراجعة خيارات التمويل في مرحلة مبكرة من المعاملة.
هل يمكن تأجير العقار؟
يجوز للمالكين في كثير من المشاريع تأجير عقاراتهم للاستخدام السكني طويل الأجل، أو في بعض الحالات لأغراض قصيرة الأجل أو سياحية.
غير أن بعض المشاريع قد تفرض:
- قيودًا على التأجير قصير الأجل،
- متطلبات تشغيلية أو إدارية،
- أو قواعد محددة بشأن استخدام العقار.
وبناءً عليه، ينبغي للمشترين مراجعة لوائح المشروع وقواعد جمعية الملاك قبل الشراء.
هل توجد قيود على إعادة البيع أو النقل؟
قد تفرض بعض المشاريع أو الترتيبات التعاقدية قيودًا على إعادة البيع أو النقل خلال فترة محددة، لا سيما في بعض ترتيبات حق الانتفاع أو المشاريع المرتبطة بحوافز تنظيمية.
وبموجب بعض أنظمة الانتفاع، قد لا يُسمح بالتصرف في الوحدة إلا بعد مرور مدة محددة من تاريخ التسجيل، ما لم يتم الحصول على إعفاء خاص.
ما هي الرسوم والتكاليف التي ينبغي أن يتوقعها المشترون؟
قد تنطوي المعاملات العقارية في عُمان على رسوم وتكاليف إضافية، منها:
- رسوم التسجيل الحكومية،
- رسوم الخدمات والصيانة،
- رسوم المشروع أو جمعية الملاك،
- التكاليف المرتبطة بالتمويل،
- والمصاريف القانونية أو الإدارية المتعلقة بالمعاملة.
وقد تختلف هذه التكاليف باختلاف نوع المشروع وطبيعة العقار.
ما الذي ينبغي مراجعته قبل الشراء؟
يُنصح المشترون الأجانب بشدة بإجراء تدقيق قانوني واجب مناسب قبل شراء العقار، لا سيما في المشاريع الاستثمارية أو المشاريع التي يتم تسويقها دوليًا.
وتشمل الأمور المهمة الواجب مراجعتها:
- الوضع القانوني للمشروع،
- سجل المطوّر العقاري ومركزه القانوني،
- وضع سند الملكية والأرض،
- لوائح المشروع وأنظمة جمعية الملاك،
- رسوم الخدمات والصيانة،
- قيود إعادة البيع والتأجير،
- القيود المفروضة على استخدام العقار،
- حالة التسجيل الأولي للمشاريع العقارية على الخارطة،
- القيود أو الملاحظات أو الحجوزات القضائية المسجّلة على العقار،
- وهيكل إدارة المرافق والمناطق المشتركة.
وفي بعض المشاريع، قد تنشأ حقوق والتزامات مهمة عن اتفاقيات تطوير المشروع أو اللوائح الداخلية للمشروع، وليس عن التشريعات العامة وحدها.
كما قد يسهّل إطار التسجيل الجديد على المشترين والبنوك أو جهات التمويل التعرّف على بعض القيود القضائية أو الحجوزات أو المسائل المتعلقة بالتسجيل والتي تؤثر على العقار قبل إتمام المعاملة.
كما ينبغي للمشترين الذين يشترون وحدات على الخارطة مراجعة حالة تسجيل المشروع، وترتيبات الضمان (escrow) أو الدفع المعمول بها، وما إذا كانت الوحدة قد قُيّدت في السجل العقاري الأولي حيثما ينطبق ذلك.
ماذا عن الإرث والوصايا؟
يُعد التخطيط للإرث والتركة من الاعتبارات المهمة لمالكي العقارات الأجانب.
وفي بعض هياكل التملك ضمن المجمعات السياحية المتكاملة، يسمح القانون العُماني بأن تخضع مسائل الإرث والتركة المتعلقة بالعقار لقوانين بلد المالك الأصلي.
لذا يُنصح المشترون الأجانب بالحصول على استشارة قانونية بشأن:
- الوصايا،
- هيكلة التملك،
- والتخطيط للتركة فيما يتعلق بنقل العقار إلى الورثة.
هل يجوز للشركات الأجنبية تملك العقارات في عُمان؟
يجوز للشركات الأجنبية تملك الأراضي والوحدات العقارية داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) لأغراض سكنية أو استثمارية.
ويختار بعض المستثمرين اقتناء العقارات من خلال هياكل شركات أو هياكل استثمارية لأسباب تتعلق بالتخطيط الاستثماري أو إدارة الأصول أو هيكلة التملك.
غير أن استخدام العقار وطبيعة النشاط المرتبط به قد يثيران اعتبارات قانونية وتنظيمية وضريبية إضافية، لا سيما إذا استُخدم العقار كجزء من نشاط تأجير أو أي نشاط تجاري منظم آخر في عُمان.
وبناءً عليه، يُوصى بالحصول على استشارة قانونية قبل المضي قدمًا لتقييم أنسب هيكل قانوني وتنظيمي لكل حالة.
من هم الأطراف الرئيسية المعنية بالمعاملة العقارية؟
قد تشمل المعاملة العقارية في عُمان عدة أطراف، منها:
- المشتري،
- المطوّر العقاري أو البائع،
- وزارة الإسكان والتخطيط العمراني،
- البنوك أو جهات التمويل (إن وجدت)،
- الوسطاء العقاريون،
- والمحامون أو المستشارون القانونيون.
وقد يختلف دور كل طرف تبعًا لهيكل المشروع والمعاملة.
كيف يمكن لبيت القانون المساعدة؟
في بيت القانون، نساعد المستثمرين والمشترين الأجانب خلال مختلف مراحل اقتناء العقارات في عُمان، بما في ذلك:
- مراجعة اتفاقيات البيع وتطوير المشاريع،
- إجراء التدقيق القانوني الواجب على العقار أو المشروع،
- مراجعة لوائح المشروع وقواعد جمعية الملاك،
- تقديم المشورة بشأن هياكل التملك وحق الانتفاع،
- المساعدة في الوصايا والإرث وهيكلة التملك،
- التنسيق مع المطوّرين العقاريين والجهات الحكومية،
- المساعدة في الوكالات القانونية والمعاملات عن بُعد،
- ومساعدة العملاء على تقليل المخاطر القانونية والتجارية المرتبطة بالاستثمارات العقارية.
تواصلوا معنا
إذا كنتم تفكرون في شراء عقار أو الاستثمار في القطاع العقاري في عُمان، يسرّ عبدالله النبهاني وفريق بيت القانون مساعدتكم في مراجعة الجوانب القانونية للمعاملة وحماية مصالحكم طوال العملية.